こんにちは 行政書士の大湾です。
最近、農地関連のご相談が増えてきています。
といいますのも、令和6年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されますが、農地も例外ではありません。
これまで「もうだれも農業をやらないから」と、相続後の名義変更を放置していた方も、相続人への所有権移転登記が必要となります。
それに伴い、農地法第3条の3第1項の規定による届出も必要となります。
そこで、これを機会に「いっそ農地を売ってしまおう」という方もおり、農地の売買も増えてきているようです。
実は、田舎暮らしや農業ブームで、畑をやりたがっている人、農地を欲しがっている人は意外といます。
また農地は、宅地や雑種地と比べ価格が安いことから、なんとなく買っちゃおうかなと思っている人もいるようです。
しかし、いくら売買契約書を交わし代金を支払っても、農地法第3条許可が取得できなければ、その農地を自分名義にすることはできません。
3条許可証の添付がなければ、法務局が所有権移転の申請書類を受け付けてくれないからです。
では、3条許可が取得できないケースなんてあるのでしょうか。
あります。
農地は「資産保有目的」で取得することはできません。農地を取得する人が、その農地を「耕作」することが許可の条件なのです。
今、値段が安いからと農地を買ったけど耕作するつもりはなく、将来土地の価値が上がれば売るつもりという投機目的で所有することはできないのです。
また、農業をやりたくて農地は買ったものの、その土地が何らかの理由で耕作不能と判断された場合、やはり3条許可は下りない可能性が高いです。
それ以外にも、農地法3条許可が下りる条件はたくさんあります。例えば
物的要件（農業に費やす時間があるか）
人的要件（誰と一緒に農業をするのか）
金銭的要件（農具が買えるもしくはレンタルする資金はあるのか）
このような要件をクリアできるかで、最終的な許可・不許可の判断が行われます。
ですから、農地を購入するときは
「この農地は、3条許可を取得できそうか」を先に調べてから、農地の購入を検討されることを強くお勧めしています。
そこで今日は「こんな農地は気を付けて！！」
これまで農地法3条許可が難しかった事案についてお伝えしたいと思います。
農地法3条許可とは
農地法3条第1項によると
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
簡単にいうと、農地を所有・利用するには、地域の農業委員会などから農地法3条許可を受ける必要があるという制度です。
3条許可を得るには、許可を申請し、その許可が下りると、非農業者でも農地を所有・利用できるようになります。
ただし、この許可は容易に得られるものではなく、特定の条件や制約が課せられることがあります。
具体的な要件や手続きは地域や法的な規定によって異なり、沖縄県内であっても、各市町村によって対応が難しかったり、易しかったりします（私見ですが・・・）。
ですから、個々のケースごとに農業委員会の窓口へ相談へすることが重要ですし、行政書士でさえ案件ごとに毎回、農業委員会に事前確認に行きます。
ところで、もし農業委員会の許可を受けないでした農地の売買契約はどうなるのでしょうか？
法律上は無効とされています。
農地法3条許可の要件（個人）
農林水産省のHPより
要件１．農地のすべてを効率的に利用すること
農地の全部を使って効率的に耕作すること、これを「全部利用効率要件」といいます。
なせ農地全体を利用する必要があるのでしょうか？
農地を放っておくと、雑草が生え、雑草の種が飛び、周りの農地に迷惑をかけることになってしまいます。
農地を半分だけ利用して、残りの半分は結局草ぼうぼうに放置するというのであれば、
「最初から半分の面積で許可を取れば良かったですよね？」というのが、農業委員会の方針です。
また、放置していた農地からもし土砂が流れ出るなどし、周辺農地の農作物に影響を及ぼしてしまったら・・・
ですから、取得する農地は「自分が管理し、耕作可能な面積の範囲でしか認められない」ということなのです。
実際に、農業委員会は面積と人員をチェックします。
「そんな広い面積の農地を取得して、この人数で耕せるの？」
「この面積だとトラクターとかないと難しいよね？トラクター準備できるの？」
などを書類上でチェックされます。
要件２．必要な農作業に常時従事できること
「畑の全面積、耕作・管理します！！」
「トラクターも持っています！！」
「手伝ってくれる家族もいます！！いない場合は人を雇います！！」
という場合でも、農地は沖縄にあるのに、申請人（あなた）の住所が「福岡」だったらどうでしょう。
「毎週飛行機で通って耕作します！！」
ん～・・・農業委員会は許可を出しません。
3条許可が下りるための要件として、農業に従事する日数が「年間150日以上」であることが求められます。
毎日農業をする必要はありませんが、週末農業だけでは「必要な農作業に常時従事できること」には足りないというになります。
要件３．周辺の農地利用に支障がないこと
あなたが新たにその土地を開墾したり、耕作することで、周辺の農地に影響がある場合は
やはり、3条許可が下りない可能性があります。
実際に、3条許可の申請の際には
「自分の畑から出た排水や農薬が隣の畑に流れたり、土砂が流れて隣の作物に被害を与えたりしないようにしなさい」と農業委員会から厳しく言われ、誓約書の提出まで求められます。
「農業」って、癒しとか老後の楽しみとか都会の生活に疲れたとか
人間関係に疲れた人が誰ともしゃべらないで黙々と仕事できるみたいなイメージありますが
実は、農家のコミュニティーは、仲間意識が強く排他的です。
とある村の農業委員会に3条許可の件で問い合わせすると、その村の農業委員会には「字委員」というのがいて、
字委員との面談もあると説明を受けました。
また、例え字委員などとの面談もなく、3条許可が下りたとしても、
「畑に水を撒きたいので水利組合に入って水を使いたい」と言っても、組合に入れてもらえなかったりすることもあるかもしれません。
だからやっぱり新規で農業を始めたい人は、先輩農業従事者の話をよく聞く、挨拶上手でコミュニケーション力があり、
周りの農地に迷惑をかけないことが大前提であると言えるでしょう。
3条許可申請の必要書類について
例えば、西原町農業委員会の農地法3条許可申請の添付書類を見てみると
農地法第３条許可申請に必要な提出書類
- 許可申請書
- 土地登記簿謄本
- 土地公図の写し
- 住民票
- 印鑑証明書
- 契約書の写し
- 営農計画書
- 誓約書及び作付計画書
- 耕作証明書（他の市町村に耕作地があるとき）
- 土地の案内図
他参考となるべき書類
他の市町村では営農計画書はあっても、作付計画書までは求めないところもあります。
また、自筆であれば印鑑証明書の添付は不要というところもあれば、自筆でも記名でも印鑑証明書を求めるところもあります。
そしてやっかいなのが「他参考となるべき書類」です。
「〇〇村の農業委員会では、これは必要なかったのに」と言っても通用しません。
だって、許可権者は各農業委員会。ある程度の独自のルールを作ってもいいことになっているからです。
農地法3条許可申請が難しかった案件
①袋地
「この広さでこの価格ー？！社長、安～い」
農地について言えば、価格が安いからと言って飛びついてはいけません。
安い土地というのもには何等かの事情があるはずです。
実際、価格が安い土地の理由に「袋地」というのがあります。
袋地とは、「道路に接していない土地」をいいます。
そしてこの「袋地」は、3条許可の難易度が高い土地です。
なぜなら、自分の農地に入るために他人の土地を通らないといけないからです。
ただ袋地には「囲繞地通行権」という権利が民法上認められていて、袋地の所有者は周辺の土地（囲繞地）の所有者の承諾なく通行することができます。
だとすると、農地が袋地だったとしても、問題ないのでは？
しかし、囲繞地通行権の内容は原則「徒歩での通行」を想定して認められたもの。
トラックやトラクターが通行することは想定されていません。
実際に、収穫の際にトラックなどの車両を進入させることもあるでしょう。
作付けしていない時期は、草を刈るために耕運機やトラクターが通過することもあるかもしれません。
「いえ、トラクターも使わずトラックも侵入させず、すべて手作業で農作業を行います。」
と回答すると
「車両も搬入しないでどうやって水タンク運ぶの？どうやって収穫するの？ほんとに農業する気ある？」
と逆に疑われたりします。
ですから、周りの土地の所有者から「通行承諾書」をもらわないと、農業委員会は3条許可を受理してくれないというケースがほとんどでしょう。
では、周りの土地所有者は、すんなりと通行承諾書にサインしてくれるでしょうか。
私の経験からすると、囲繞地の土地所有者と付き合いがあったり、親戚などであれば通行承諾書へのサインも難しくありません。
しかし、全くの赤の他人だった場合は「トラブルになったとき困るから」と承諾してくれないケースがほとんど。
ですから、袋地の農地を購入しようと考えているときは、囲繞地の土地所有者から通行承諾がもらえるかどうかを調べてから購入することをおすすめします。
②傾斜地や森林化した農地
土地が傾斜していると車両の進入が難しかったり、そもそも耕作や作付け自体も難しいです。
また、農地が森林化して伐開作業が必要となると、
「トラクターやユンボ―をどうやって侵入させて、どうやって伐開するつもりですか？」
など、農業委員会から質問され、理論的に説明できなければ「耕作不可」と判断されます。
ただ、傾斜地や森林化した農地でも、伐開せず植えられる作物はあります。3条許可の可能性はゼロではありませんし、実際に許可が下りたケースがあります。
そんなときこそ、農地法の専門家の行政書士に相談していただきたいと思います。
③面積が500㎡以上
各市町村には「景観条例」を定めているところが多く
例えば西原町では、木竹の植栽・伐採について、その面積が500㎡以上については、景観法に基づく事前協議、届出等が必要となります。
景観条例以外にも、面積が1000㎡以上になると「県赤土等流出防止条例」などの確認も必要となり、許可までに時間も費用も掛かってしまいます。
ですから、すでに耕作されていて、すぐにでも耕作・作付け可能な土地なら別ですが、これから伐開して畑にする必要があるような土地を購入する場合は、面積にも気をつけないといけません。
面積の広い農地を一度で取得するよりは、500㎡以下の農地を少しずつ取得して耕作面積を広げていった方が、手続きも少なくラクというのが、行政書士からのアドバイスです。
まとめ
下限面積が撤廃され、「小さな農業」が推進されている昨今。
農業従事者でなくても、要件さえ整えば農地を取得することも難しくなくなりました。
そして、むしろ大きな面積より小さな面積の農地の方が農業委員会の許可も下りやすくなっているように感じます。
だからこそさっさと許可を取るために、事前調査は必要かと思います。
もし3条許可が取得できなかった場合はどうしたらいいでしょう。
「黙って耕作すればいいんじゃない？」
ついつい、そんなことを思ってしまうかもしれませんが・・・
それは、法律違反や罰則の対象となる可能性だけでなく、いくら黙ってても結局のところ、農業委員会にばれてしまうのです。
なぜなら役所が土地の固定資産税の査定のために現地調査を行うからです。
「この前までススキが生えて雑草だらけだったのに、草が刈られて耕作されている」
となれば、税務課から農業委員会に連絡が行き
「あの土地って、農地法の許可出されていますか？」と聞かれ、無許可で耕作していることがばれるという流れらしいのです。
その後は、農地の所有者に指導が入り、最悪の場合、3年以下の懲役または300万円以下（農地法第64条）の可能性もあります。
そもそも、3条許可を得ないまま農地を購入しても、最終的な所有権移転ができません。
農地法3条許可証がないと、所有権移転登記の申請を法務局が受け付けてくれないからです。
やはり、3条許可の取得なしでは農地は取得できないということですね。
今日は、農地法第3条許可が難しいケースと、農地を取得する前に確認すべきことについて解説しました。
農地法関連で何かお困りごとがございましたら、当事務所へご相談ください。